SQLITE NOT INSTALLED
Рынок недвижимости в 2026 году стал еще более цифровым и прозрачным, но старая схема с продажей через представителя по-прежнему остается одной из самых тревожных для покупателя. Почему присутствие доверенности в сделке должно стать для вас «красным флагом» и как проверить юридическую чистоту такой операции — разбираемся в деталях.
Любая сделка с недвижимостью — это всегда стресс, умноженный на большие деньги. Но когда на подписание договора купли-продажи вместо собственника приходит совершенно посторонний человек и машет нотариальной доверенностью, градус напряжения должен взлетать до максимума.
Давайте сразу оговоримся: продажа по доверенности — это законная процедура. В жизни бывают разные ситуации. Собственник может находиться в длительной командировке, проходить лечение в стационаре или жить в другой стране, что в нынешних реалиях не редкость. Однако для покупателя отсутствие хозяина квартиры в момент сделки всегда несет дополнительные риски, которые невозможно полностью исключить даже при самой тщательной проверке.
Логика мошенника и риск отмены
Самая главная проблема, с которой вы можете столкнуться, заключается в статусе самой доверенности на момент подписания бумаг. Дело в том, что доверенность — это документ, который собственник может отозвать в любую секунду. Он может пойти к нотариусу утром и отменить полномочия своего представителя, а вечером этот представитель встретится с вами и подпишет договор.
Юридически на момент вашей встречи документ будет уже недействительным, но у вас на руках не будет никаких доказательств этого факта, если вы не проверите реестр в ту же минуту. Более того, даже если вы проверили реестр нотариальной палаты, существует временной лаг. Информация обновляется быстро, но в судебной практике встречаются случаи, когда отзыв доверенности происходил буквально за часы до сделки, и покупатель оставался и без денег, и без квартиры.
Еще более сложная ситуация возникает, если собственник скончался. По закону действие доверенности прекращается в момент смерти доверителя. Мошенники часто пользуются этим: они пытаются быстро продать недвижимость умершего человека по старой доверенности до того, как наследники вступят в свои права и наложат запрет на сделки. Если вы купите такую квартиру, сделку признают недействительной, и вернуть уплаченные средства будет практически невозможно.
Проверка дееспособности: кого мы не видим?
Когда вы общаетесь с собственником лично, вы можете визуально оценить его состояние. Вы видите, адекватен ли человек, понимает ли он суть происходящего, не находится ли он под воздействием препаратов или алкоголя. В случае с доверенностью вы лишены этой возможности. Представитель может быть абсолютно вменяемым и юридически подкованным человеком, но кто стоит за ним?
Огромный пласт судебных дел связан с тем, что доверенность была выдана человеком, который в момент её подписания не отдавал отчета своим действиям. Это могут быть пожилые люди с деменцией или лица, состоящие на учете в психоневрологическом диспансере. Даже если нотариус заверил документ, это не дает стопроцентной гарантии. В суде родственники продавца могут предъявить результаты посмертной экспертизы или медицинские карты, доказывающие недееспособность в момент выдачи доверенности. Результат для покупателя будет плачевным: квартиру придется вернуть.
Почему земельные вопросы еще сложнее
Если с квартирами ситуация часто упирается в личность продавца, то при покупке загородной недвижимости и земли рисков становится еще больше. Там к проблеме доверенности добавляются вопросы границ участка, категории земель и строений. Например, представитель может не знать (или скрывать) реальные проблемы с межеванием, о которых знал собственник.
Здесь работает та же логика предосторожности, что и с квартирами, но со своей спецификой. Если вас интересует именно загородный сегмент, настоятельно рекомендую изучить отдельный материал, где подробно разобран источник, касающийся нюансов приобретения земли через представителей. Там механика обмана может отличаться из-за особенностей земельного законодательства.
Как подстраховаться, если выбора нет
Если квартира или дом вам очень понравились, а продажа идет исключительно по доверенности, действовать нужно крайне методично. Первое, что вы должны сделать — наладить прямой визуальный контакт с собственником. В 2026 году это не проблема: существуют видеозвонки в мессенджерах.
Попросите представителя организовать видеосвязь с владельцем в момент сделки или накануне. Попросите собственника показать паспорт в камеру, назвать текущую дату и четко проговорить, что он действительно продает эту конкретную недвижимость этому конкретному человеку за оговоренную сумму. Обязательно ведите запись этого разговора. Это не является стопроцентной защитой в суде, но служит весомым доказательством того, что вы были добросовестным приобретателем и предприняли все меры для проверки.
Второе обязательное действие — не переводите деньги представителю. В договоре должно быть четко указано, что средства перечисляются на счет титульного собственника недвижимости, а не того, кто действует по бумажке. Если доверенное лицо настаивает на получении денег наличными или на свой личный счет, ссылаясь на «сложности» у хозяина — немедленно вставайте и уходите. Это классическая схема хищения, после которой настоящий владелец заявит, что денег не получал, а доверенность не давала права на их получение.
Покупка недвижимости по доверенности — это всегда уравнение со многими неизвестными. Если есть возможность найти аналогичный объект от прямого собственника, лучше выбрать этот вариант. Если же выбора нет, вашим главным оружием должна стать тотальная подозрительность и проверка каждого шага, о которой мы говорили выше.